Инвестиции в курортные отели: как оценить потенциал доходности

На рынке курортной недвижимости инвестору проще всего продать эмоцию: локацию, вид, высокий летний тариф и ощущение постоянного спроса. Но инвестиции в отели на курортах оцениваются не по высокому сезону, а по способности объекта удерживать загрузку, цену и маржу на горизонте 12 месяцев.

Именно поэтому зрелый инвестор смотрит не на пиковый сезон, а на то, как актив проходит межсезонье, сколько стоит привлечение бронирования и кто управляет объектом.

Главная ошибка — переносить летний ажиотаж на годовую модель. По итогам 2025 года средняя загрузка отелей по России составила 64,8%, в высокий летний сезон — 73,37%, а число дней с загрузкой выше 90% за весь год не превышало трех. В несезон отели в среднем работали с загрузкой около 60%. Это и есть реальный контекст, в котором нужно оценивать курортный актив.

Для инвестора потенциал дохода определяется не тем, как объект выглядит в июле, а тем, выдерживает ли он октябрь, ноябрь, февраль и март без резкой просадки по RevPAR и cash flow. Если в презентации продают высокий сезон, а не годовую операционную модель, то это не инвестиционный анализ.

По данным Bnovo, 53% бронирований летом 2025 года совершались за 0–1 день до заезда, тогда как в отдельных форматах горизонт планирования доходил до трех месяцев. Для инвестора это важная развилка: короткое окно бронирования делает доходность более волатильной и усиливает цену ошибки в работе бизнес-аналитиков отеля.

В 2025 году прямые продажи обеспечили средствам размещения в России 66% всех бронирований: сайт дал 36%, стойка, звонки и почта — 17%, соцсети — 13%. У крупных сетей доля прямых продаж была еще выше: у Azimut — 80%, у Cosmos — 75%.

Для курортного объекта это критично: два отеля с одинаковой загрузкой могут давать разную доходность просто потому, что один продает номер напрямую, а второй — через дорогих посредников.

В комментарии для РБК Недвижимость Дарья Канева из DSS Consulting Services прямо отмечает, что успех курортного актива зависит от проработки концепции, класса будущего отеля, качества управляющей модели и опыта оператора.

На зрелом рынке инвестиции в курорт — это уже не ставка на географию, а ставка на продукт.

Еще недавно курортный сегмент в инвестиционной логике почти автоматически ассоциировался с югом. Сейчас это работает слабее.

По данным Bnovo, летом 2025 года рынок показал заметное перераспределение турпотока: Краснодарский край начал терять часть лидерства в индексе спроса, а в топ-5 вошли Алтай и Крым; усилился интерес к Карелии и Камчатке.

Другой пример. По итогам 2025 года среди заметных открытий АТОР выделяла новые объекты курорта Завидово в Тверской области: семейный отель «Рябина» 3* на 390 номеров и «Эрбелия» 4* на 300 номеров, оба под управлением «Васта Отель Менеджмент». Это говорит о том, что инвестиции в курорт в России давно не ограничиваются морем, а круглогодичный сценарий отдыха во многих случаях дает более управляемую модель дохода.

Если убрать рекламный шум, рабочий диапазон на рынке чаще находится в зоне 7–9% годовых. Более высокая цифра возможна, но обычно требует пояснения: это может быть стартовая гарантия, особая точка входа, неполный состав расходов или расчет до резервов и части комиссий. Поэтому доходность выше 12% для опытного инвестора — не аргумент “за”, а повод открыть Excel и договор.

Перед покупкой стоит запросить:

1. формулу распределения дохода;
2. структуру комиссий УК;
3. правила формирования резерва;
4. пример ежемесячной отчетности собственника;
5. правила котловой модели;
6. сценарий после окончания гарантийного периода.

Если вам интересен именно курортный сегмент, то советуем читать статью «Инвестиции в курортные отели: как оценить потенциал доходности» — она продолжает эту тему уже через сезонность, загрузку и устойчивость cash flow

Доход инвестора от покупки номера в отель формируется не от локации и не от доходности на презентации. Главное для него — как устроено распределение средств после комиссии УК, incentive fee, операционных расходов, сезонности и резервов.

Зрелый инвестор оценивает не "номер у моря", а архитектуру управления: кто контролирует выручку, кто первым забирает деньги и какая математика стоит за выплатой собственнику.

Какая реальная доходность в инвестициях в отельную недвижимость?
Чаще всего рынок дает ориентир в районе 7–9% годовых. Все, что заметно выше, нужно разбирать по составу доходов, расходам и сроку действия гарантии.

Котловая модель выплат не выгодна?
Зависит от ее формулы. Один котел может быть нейтральным для инвестора, другой — размывать доход сильных юнитов.

Котловая модель выплат не выгодна для инвестора?
Зависит от ее формулы. Один котел может быть нейтральным для инвестора, другой — размывать доход сильных юнитов.

Гарантированная доходность снимает риски?
Нет. Она отвечает только на вопрос, сколько платят сейчас, но не объясняет, как объект будет зарабатывать потом.

Что важнее при покупке номера в отеле для инвестиций: локация или УК?
Без выгодной локации объекту сложно, но без сильной УК локация не превращается в устойчивый доход. В этом сегменте деньги делает не номер сам по себе, а система управления.