Инвестиции в курортные отели: как оценить потенциал доходности

На рынке курортной недвижимости инвестору проще всего продать эмоцию: локацию, вид, высокий летний тариф и ощущение постоянного спроса. Но инвестиции в отели на курортах оцениваются не по высокому сезону, а по способности объекта удерживать загрузку, цену и маржу на горизонте 12 месяцев.

Именно поэтому зрелый инвестор смотрит не на пиковый сезон, а на то, как актив проходит межсезонье, сколько стоит привлечение бронирования и кто управляет объектом.

Главная ошибка — переносить летний ажиотаж на годовую модель. По итогам 2025 года средняя загрузка отелей по России составила 64,8%, в высокий летний сезон — 73,37%, а число дней с загрузкой выше 90% за весь год не превышало трех. В несезон отели в среднем работали с загрузкой около 60%. Это и есть реальный контекст, в котором нужно оценивать курортный актив.

Для инвестора потенциал дохода определяется не тем, как объект выглядит в июле, а тем, выдерживает ли он октябрь, ноябрь, февраль и март без резкой просадки по RevPAR и cash flow. Если в презентации продают высокий сезон, а не годовую операционную модель, то это не инвестиционный анализ.

По данным Bnovo, 53% бронирований летом 2025 года совершались за 0–1 день до заезда, тогда как в отдельных форматах горизонт планирования доходил до трех месяцев. Для инвестора это важная развилка: короткое окно бронирования делает доходность более волатильной и усиливает цену ошибки в работе бизнес-аналитиков отеля.

В 2025 году прямые продажи обеспечили средствам размещения в России 66% всех бронирований: сайт дал 36%, стойка, звонки и почта — 17%, соцсети — 13%. У крупных сетей доля прямых продаж была еще выше: у Azimut — 80%, у Cosmos — 75%.

Для курортного объекта это критично: два отеля с одинаковой загрузкой могут давать разную доходность просто потому, что один продает номер напрямую, а второй — через дорогих посредников.

В комментарии для РБК Недвижимость Дарья Канева из DSS Consulting Services прямо отмечает, что успех курортного актива зависит от проработки концепции, класса будущего отеля, качества управляющей модели и опыта оператора.

На зрелом рынке инвестиции в курорт — это уже не ставка на географию, а ставка на продукт.

Еще недавно курортный сегмент в инвестиционной логике почти автоматически ассоциировался с югом. Сейчас это работает слабее.

По данным Bnovo, летом 2025 года рынок показал заметное перераспределение турпотока: Краснодарский край начал терять часть лидерства в индексе спроса, а в топ-5 вошли Алтай и Крым; усилился интерес к Карелии и Камчатке.

Другой пример. По итогам 2025 года среди заметных открытий АТОР выделяла новые объекты курорта Завидово в Тверской области: семейный отель «Рябина» 3* на 390 номеров и «Эрбелия» 4* на 300 номеров, оба под управлением «Васта Отель Менеджмент». Это говорит о том, что инвестиции в курорт в России давно не ограничиваются морем, а круглогодичный сценарий отдыха во многих случаях дает более управляемую модель дохода.

Перед входом в сделку имеет смысл смотреть не на доходность в рекламе, а на набор конкретных параметров:

• годовую загрузку;
• ADR и RevPAR по месяцам;
• глубину бронирования;
• долю прямых продаж и зависимость от ОТА;
• сценарий межсезонья;
• концепцию объекта и опыт управляющей компании;
• реалистичность заявленной доходности.

Это особенно важно сейчас, когда рынок стал плотнее. По данным РБК, в сегменте апарт- и гостиничных объектов реальные ориентиры по операционной доходности уже заметно ниже рекламных обещаний: рынок сам срезает перегрев и заставляет считать модель глубже.

Если убрать маркетинговую надстройку, опытный инвестор должен смотреть не на экстремальные обещания, а на устойчивость модели после выхода из фазы продаж. Высокая доходность возможна, но она требует объяснения: за счет чего именно объект удержит тариф, загрузку и маржу вне сезона, сколько будет стоить продажа номера и как поведут себя расходы. В противном случае цифра в презентации остается просто цифрой

Если вам важна сама механика выплат и распределения денег между УК и собственником, дальше логично читать статью «Инвестиции в отельный проект: как устроены выплаты и доход в России». Она дополняет эту тему уже через архитектуру распределение прибыли.

Курортный актив имеет смысл оценивать не по летнему спросу, а по способности объекта удерживать доходность в течение всего года. Для зрелого инвестора инвестиции в отели на курортах — это не история про высокий тариф в августе, а вопрос о том, насколько управляемы загрузка, каналы продаж, межсезонье и концепция объекта. Именно там и начинается реальный инвестиционный анализ.