27. 02. 2026
Жилая или коммерческая недвижимость: где у инвестора больше контроля в 2026 году
В 2025 году совокупный объем инвестиций в недвижимость в России составил 1,056 трлн руб., что на 20% ниже г/г, по оценке NF Group. При этом внутри рынка произошла перераспределение: инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость выросли в 1,5 раза, а вложения в гостиничный сегмент достигли 59 млрд руб. — исторического максимума (данные IBC Real Estate, BN.ru).
На фоне этих изменений инвесторы всё чаще оценивают не только доходность, но и уровень контроля над активом и денежным потоком
На фоне этих изменений инвесторы всё чаще оценивают не только доходность, но и уровень контроля над активом и денежным потоком
В чем разница между жилой и коммерческой недвижимостью для инвестора
По структуре рынка в 2025 году крупнейшими сегментами коммерческой недвижимости оставались:
- офисы — 32%,
- склады — 22%,
- жилая недвижимость — 21% (в структуре инвестиционных сделок).
При этом в крупнейших сегментах фиксировалось снижение объема инвестиций на 30–55% по сравнению с предыдущим годом (по данным отраслевой аналитики, цитируемой BN.ru).
Это означает: инвесторы стали избирательнее в выборе формата и модели эксплуатации.
Это означает: инвесторы стали избирательнее в выборе формата и модели эксплуатации.
Почему снижение ключевой ставки меняет поведение инвесторов
Что происходит с депозитами при снижении ставки
Снижение ключевой ставки напрямую отражается на доходности депозитов. Даже если отдельные банки временно предлагают повышенные условия на короткие сроки, в стратегическом горизонте депозиты при снижении ставки теряют привлекательность как основной инструмент размещения капитала.
Именно поэтому альтернатива банковскому вкладу всё чаще становится предметом обсуждения среди частных инвесторов и предпринимателей. Депозит перестает решать задачу долгосрочного сохранения и приумножения капитала и всё чаще используется как временное решение.
Именно поэтому альтернатива банковскому вкладу всё чаще становится предметом обсуждения среди частных инвесторов и предпринимателей. Депозит перестает решать задачу долгосрочного сохранения и приумножения капитала и всё чаще используется как временное решение.
Переток капитала: куда инвесторы начинают перекладывать деньги
На фоне снижения ставки наблюдается переток капитала из депозитов в другие классы активов. Деньги начинают искать инструменты, которые меньше зависят от текущего решения регулятора и способны формировать более устойчивый результат.
В этот момент возникает практический вопрос: куда уходят деньги с депозитов и какие инструменты могут стать частью новой инвестиционной стратегии. Ответ на него всё реже сводится к поиску максимального процента и всё чаще — к анализу модели и горизонта инвестиций.
Почему вопрос стоит не «куда инвестировать», а «как зафиксировать стратегию»
В условиях снижения ключевой ставки инвесторы всё чаще смещают фокус с краткосрочной доходности на фиксацию доходности на длительный срок. Речь идет не о том, чтобы получить доход выше текущей ставки, а о том, чтобы выстроить инвестиционную стратегию, устойчивую к дальнейшим изменениям политики ЦБ.
Долгосрочные инвестиции в такой логике рассматриваются как способ снизить зависимость от решений регулятора и колебаний финансовых рынков. Именно поэтому всё больше внимания уделяется инвестициям, не зависящим напрямую от ставки ЦБ, а опирающимся на внутреннюю экономику актива.
Активы с реальным денежным потоком как ответ на изменение ставки
Почему инвесторы снова обращаются к реальным активам?
На фоне изменения монетарной политики усиливается интерес к активам с денежным потоком. К таким активам традиционно относятся бизнес и недвижимость, где доход формируется не только за счёт роста стоимости, но и за счет операционной деятельности.
Инвестиции в недвижимость в этом контексте рассматриваются не как спекулятивный инструмент, а как элемент стратегии, ориентированной на устойчивость и прогнозируемость.
Инвестиции в недвижимость в этом контексте рассматриваются не как спекулятивный инструмент, а как элемент стратегии, ориентированной на устойчивость и прогнозируемость.
Нежилая недвижимость как отдельный инвестиционный сегмент
Важно отметить, что рынок недвижимости не является однородным. Коммерческая и нежилая недвижимость существенно отличаются по модели дохода, уровню вовлеченности инвестора и чувствительности к экономическим циклам.
Инвестиции в коммерческую недвижимость все чаще анализируются через призму конкретных сегментов, а не как единый класс активов. Это позволяет инвесторам более точно оценивать риски и потенциал конкретных форматов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость все чаще анализируются через призму конкретных сегментов, а не как единый класс активов. Это позволяет инвесторам более точно оценивать риски и потенциал конкретных форматов.
Почему в условиях меняющейся ставки растет интерес к управляемым форматам
Одним из заметных трендов становится рост интереса к управляемым инвестициям. В таких моделях ключевую роль играет не участие инвестора в операционной деятельности, а эффективность управления активом.
Управляемые инвестиции позволяют снизить влияние человеческого фактора со стороны инвестора и перераспределить ответственность за операционные процессы профессиональной команде. Для многих это становится важным аргументом при выборе инвестиционной модели, особенно в условиях неопределенности.
Управляемые инвестиции позволяют снизить влияние человеческого фактора со стороны инвестора и перераспределить ответственность за операционные процессы профессиональной команде. Для многих это становится важным аргументом при выборе инвестиционной модели, особенно в условиях неопределенности.
Что учитывать инвестору в период снижения ключевой ставки
При формировании стратегии инвестиций в условиях снижения ставки имеет смысл учитывать несколько факторов:
Ответ на вопрос, что делать инвестору при снижении ставки, всё чаще лежит не в плоскости конкретного инструмента, а в выборе логики и подхода к инвестициям.
- инвестиционный горизонт и цели размещения капитала;
- ликвидность выбранного инструмента;
- модель формирования дохода;
- степень вовлеченности инвестора в управление активом.
Ответ на вопрос, что делать инвестору при снижении ставки, всё чаще лежит не в плоскости конкретного инструмента, а в выборе логики и подхода к инвестициям.
Вывод: почему ключевая ставка — это сигнал к пересмотру стратегии, а не к спешке
Снижение ключевой ставки — это не повод для резких решений, а сигнал к пересмотру инвестиционной стратегии. Влияние ключевой ставки на инвестиции проявляется не мгновенно, но задаёт направление движения капитала.
В условиях меняющегося рынка выигрывают не те, кто стремится опередить ставку, а те, кто выстраивает системный подход и ориентируется на устойчивость выбранной модели. Именно такой подход позволяет принимать взвешенные решения вне зависимости от текущего уровня ключевой ставки.
В условиях меняющегося рынка выигрывают не те, кто стремится опередить ставку, а те, кто выстраивает системный подход и ориентируется на устойчивость выбранной модели. Именно такой подход позволяет принимать взвешенные решения вне зависимости от текущего уровня ключевой ставки.
В отельной недвижимости инвестиция работает качественне. Объект передаётся в профессиональное управление: операционная деятельность, загрузка и доход формируются управляющей компанией. Инвестор не участвует в управлении и не вовлечён в ежедневные процессы.
Проекты AYSinvest реализуются именно в таком формате — как инвестиции в коммерческую отельную недвижимость с управлением.
Проекты AYSinvest реализуются именно в таком формате — как инвестиции в коммерческую отельную недвижимость с управлением.
Яна Кузькина
Руководитель отдела продаж