Рост инвестиций в торговую и гостиничную недвижимость: что меняется на рынке коммерческих активов в 2026 году

В 2025 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России сократился. Однако внутри рынка произошла заметная перестройка: вложения в торговый и гостиничный сегменты продемонстрировали рост. Об этом сообщает профильное издание BN.ru со ссылкой на отраслевую аналитику.

На фоне общего снижения активности именно эти сегменты стали точками концентрации капитала. Это говорит не о росте рынка в целом, а о смене внутренних инвестиционных приоритетов.

По данным отраслевых обзоров, в 2025 году инвесторы проявляли более осторожный подход к коммерческой недвижимости: 1,056 трлн руб. по итогам года и снижение на 20% относительно 2024-го. На рынке сохранялась высокая чувствительность к процентной политике, стоимости заемного финансирования и общему экономическому фону.

При этом важно уточнение: снижение общего объема не означает, что все сегменты просели одинаково. Напротив, разница между сегментами стала сильнее, а это и есть ключ к пониманию ситуации на рынке.

По данным IBC Real Estate, структура лидеров по долям вложений в 2025 году стали:

• девелопмент — 35%,
• офисная недвижимость — 32%,
• складская — 13%,

Однако, именно в этих крупнейших сегментах наблюдалось снижение объемов инвестиций на 30–55% по сравнению с 2024 годом. Это доказывает, что «лидеры по доле» — это не всегда «лидеры по динамике» и в будущем

На фоне снижения в крупнейших сегментах торговая и гостиничная недвижимость выросли в 1,5 раза год к году.
Ключевой факт по гостиницам: абсолютный показатель инвестиций в гостиничном сегменте составил 59 млрд руб. Это максимумом за всю историю наблюдений, который объясняется закрытием ряда крупных сделок:

1. продажи Swissotel Resort «Камелия» в Сочи,
2. Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park,
3. LesArt Resort,

а также проект реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ». Таким образом, вы видим, что рост сегмента обеспечен не «мелкими покупками», а крупным институциональным интересом и крупными транзакциями.

Ситуация, когда рынок демонстрирует общий спад при росте отдельных сегментов, обычно говорит о трех вещах:

1. Капитал уходит в сегменты, где проще просчитать модель (спрос, трафик, загрузку, арендаторов, операционную эффективность).
2. Для инвесторов ключевым фактором становится формат эксплуатации, а не размер или география объекта
3. Сегменты с понятной операционной логикой и крупными сделками получают преимущество в момент, когда общий рынок охлаждается.

Эту логику подтверждает и разрыв в динамике: крупнейшие сегменты снижаются на 30–55%, а торговля и гостиницы растут в 1,5 раза.

В 2025 году гостиничный сегмент начал рассматриваться не только как инфраструктурный актив, но и как инвестиционный инструмент.

В отличие от части классической коммерческой недвижимости, гостиничные проекты предполагают операционную модель управления. Это меняет характер риска и структуру доходности: результат зависит не только от локации, но и от качества управления.

Именно поэтому рост интереса к этому сегменту отражает более зрелый подход инвесторов к выбору формата.

2025 год показал коррекцию рынка инвестиций в недвижимость РФ: 1,056 трлн руб. и −20% г/г по оценке NF Group.
При этом внутри рынка произошла смена приоритетов: на фоне снижения объемов в крупнейших сегментах (офисы/склады/жилье) на 30–55%, торговая и гостиничная недвижимость выросли в 1,5 раза, а инвестиции в гостиницы достигли 59 млрд руб. — исторического максимума.

Для инвестора это ориентир для выбора формата инвестиций: в 2026 году ключевыми становятся управляемость актива, понятность операционной модели и качество сделок.