Долгосрочные или краткосрочные инвестиции: что выбрать инвестору в 2026 году

Еще несколько лет назад выбор между длинным и коротким горизонтом был очевиден: краткие инструменты использовали для ликвидности, а длинные — для роста капитала. После периода высоких ставок ситуация изменилась. В 2026 году краткосрочные инвестиции впервые за долгое время стали полноценной стратегией с высокой доходностью и быстрым доступом к капиталу.

На март 2026 года ключевая ставка Банка России составляет 15%, а средняя ставка по краткосрочным вкладам физических лиц в январе находилась на уровне 14,6%. Для сравнения: долгосрочные депозиты в тот же период давали около 11,8%. Рынок сам показывает, насколько высокой стала ценность ликвидности.

Высокая ставка изменила логику частного капитала. Если раньше короткий горизонт часто означал низкую доходность, то сейчас он позволяет фиксировать двузначный процент без долгой заморозки капитала и с минимальным риском.

Это касается не только депозитов. В начале 2026 года часть облигационного рынка также сохраняла доходности выше 15% годовых, что усилило интерес инвесторов к инструментам с горизонтом до одного-двух лет.

В результате рынок стал заметно более тактическим. Инвесторы начали чаще держать капитал в ликвидных инструментах, чтобы сохранять возможность быстро менять стратегию на фоне снижения ставок или изменения рыночной ситуации.

По данным Bnovo, 53% бронирований летом 2025 года совершались за 0–1 день до заезда, тогда как в отдельных форматах горизонт планирования доходил до трех месяцев. Для инвестора это важная развилка: короткое окно бронирования делает доходность более волатильной и усиливает цену ошибки в работе бизнес-аналитиков отеля.

В 2025 году прямые продажи обеспечили средствам размещения в России 66% всех бронирований: сайт дал 36%, стойка, звонки и почта — 17%, соцсети — 13%. У крупных сетей доля прямых продаж была еще выше: у Azimut — 80%, у Cosmos — 75%.

Для курортного объекта это критично: два отеля с одинаковой загрузкой могут давать разную доходность просто потому, что один продает номер напрямую, а второй — через дорогих посредников.

В комментарии для РБК Недвижимость Дарья Канева из DSS Consulting Services прямо отмечает, что успех курортного актива зависит от проработки концепции, класса будущего отеля, качества управляющей модели и опыта оператора.

На зрелом рынке инвестиции в курорт — это уже не ставка на географию, а ставка на продукт.

Еще недавно курортный сегмент в инвестиционной логике почти автоматически ассоциировался с югом. Сейчас это работает слабее.

По данным Bnovo, летом 2025 года рынок показал заметное перераспределение турпотока: Краснодарский край начал терять часть лидерства в индексе спроса, а в топ-5 вошли Алтай и Крым; усилился интерес к Карелии и Камчатке.

Другой пример. По итогам 2025 года среди заметных открытий АТОР выделяла новые объекты курорта Завидово в Тверской области: семейный отель «Рябина» 3* на 390 номеров и «Эрбелия» 4* на 300 номеров, оба под управлением «Васта Отель Менеджмент». Это говорит о том, что инвестиции в курорт в России давно не ограничиваются морем, а круглогодичный сценарий отдыха во многих случаях дает более управляемую модель дохода.

Перед входом в сделку имеет смысл смотреть не на доходность в рекламе, а на набор конкретных параметров:

• годовую загрузку;
• ADR и RevPAR по месяцам;
• глубину бронирования;
• долю прямых продаж и зависимость от ОТА;
• сценарий межсезонья;
• концепцию объекта и опыт управляющей компании;
• реалистичность заявленной доходности.

Это особенно важно сейчас, когда рынок стал плотнее. По данным РБК, в сегменте апарт- и гостиничных объектов реальные ориентиры по операционной доходности уже заметно ниже рекламных обещаний: рынок сам срезает перегрев и заставляет считать модель глубже.

Если убрать маркетинговую надстройку, опытный инвестор должен смотреть не на экстремальные обещания, а на устойчивость модели после выхода из фазы продаж. Высокая доходность возможна, но она требует объяснения: за счет чего именно объект удержит тариф, загрузку и маржу вне сезона, сколько будет стоить продажа номера и как поведут себя расходы. В противном случае цифра в презентации остается просто цифрой

Если вам важна сама механика выплат и распределения денег между УК и собственником, дальше логично читать статью «Инвестиции в отельный проект: как устроены выплаты и доход в России». Она дополняет эту тему уже через архитектуру распределение прибыли.

Курортный актив имеет смысл оценивать не по летнему спросу, а по способности объекта удерживать доходность в течение всего года. Для зрелого инвестора инвестиции в отели на курортах — это не история про высокий тариф в августе, а вопрос о том, насколько управляемы загрузка, каналы продаж, межсезонье и концепция объекта. Именно там и начинается реальный инвестиционный анализ.

Почему высокая летняя загрузка не гарантирует сильную доходность?
Потому что годовая модель определяется не несколькими пиковыми неделями, а тем, как объект работает в несезон. В 2025 году дней с загрузкой выше 90% по стране было не больше трех.

Почему инвестору важно смотреть на глубину бронирования?
Потому что короткое окно бронирования делает доходность более чувствительной к ошибкам в тарифе и к волатильности спроса.

Курортный актив у моря всегда сильнее загородного?
Нет. Рынок уже показывает, что круглогодичные курортные сценарии вне южных локаций тоже могут быть инвестиционно интересными, если у проекта сильная концепция и управление.